Mäklerprovision bei der Grundstückgewinnsteuer

Bei den anrechenbaren Anlagekosten liess die zuständige Kommission für Grundsteuern der Gemeinde C. eine Mäklerprovision von 2% des Kaufpreises (zuzüglich MWST) zu, während A. und B. die von ihnen tatsächlich bezahlte Provision von 2.75% (zuzüglich MWST) geltend machten.

Die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde C. stützte sich dabei auf die langjährige Zürcher Praxis, wonach für das ganze Kantonsgebiet grundsätzlich die Provision von 2% des Kaufpreises an die Anlagekosten angerechnet wird und nur Ausnahmen bei schwer verkäuflichen Objekten (bis 3%) und hohen Verkaufserlösen (weniger als 2%) bestehen.

A. und B. bestreiten das Bestehen dieser Praxis nicht, machen jedoch im Wesentlichen geltend, was vorliegend "üblich" sei, habe sich nach den derzeit geltenden, massgeblichen marktwirtschaftlichen Verhältnissen in der Region Zürichsee zu richten. In dieser Region werde üblicherweise eine Mäklerprovision von 2.5% - 3.5% des Kaufpreises veranschlagt. Die Übung könne daher gemäss ihnen nicht das gesamte, heterogene Kantonsgebiet umfassen.

Die aufgrund der nur teilweise angerechneten Mäklerprovision erhobene Einsprache wies die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde C. mit Einsprachebeschluss vom 29. August 2016 ab. Der dagegen erhobene Rekurs wurde mit Entscheid des Steuerrekursgerichts des Kantons Zürich vom 31. Mai 2017 abgewiesen. Dessen Anfechtung mittels Beschwerde vom 10. Juli 2017 war gemäss abweisendem Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 6. September 2017 erfolglos.

Mit Beschwerde an das Bundesgericht vom 16. Oktober 2017 beantragten A. und B. die Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils und damit die Anrechnung der bezahlten Mäklerprovision von 2.75%.

Aus den Erwägungen

Gemäss Art. 12 StHG steht es den Kantonen frei, welche Kosten zu den Anlagekosten gezählt werden. Der Kanton Zürich hat in § 221 Abs. 1 lit. c StG/ZH die Anrechnung der «üblichen Mäklerprovision» an die Grundstückgewinnsteuer zugelassen. Bei dieser Norm handelt es sich um reines kantonales Recht, wodurch das Bundesgericht die Anwendung und Auslegung nur auf die Verfassungskonformität, insbesondere auf Art. 9 BV (Willkürverbot) hin überprüft.

Verfassungsmässigkeit der Zürcher Praxis

Das Bundesgericht hatte sich bereits im Urteil BGer 2C_119/2009 vom 29. Mai 2009 zur Zürcher Praxis geäussert. Es kam anlässlich dessen zum Schluss, dass aufgrund von Art. 12 StHG der Kanton im Bereich der Aufwendungen für die Liegenschaftsveräusserung volle Gestaltungsfreiheit hat. Es wäre sogar gestattet, gar keine Mäklerprovision zuzulassen. Folglich erweist sich die Zürcher Praxis weder als harmonisierungs- noch verfassungswidrig.

Auslegung des Begriffs "üblich"

Weiter war zu prüfen, ob die Zürcher Praxis den § 221 Abs. 1 lit. c StG/ZH resp. den Begriff »üblich» willkürlich auslegt. Das Bundesgericht erwog dabei den Begriff "Ortsüblichkeit" gleich wie die zivilrechtlichen Begriffe "Übung" und "Ortsgebrauch" gemäss Art. 5 Abs. 2 ZGB auszulegen. Art. 5 Abs. 2 ZGB umfasst örtlich differenziertes Recht, wobei darunter eine Übung für ein örtlich begrenztes Gebiet zu verstehen ist. Die örtliche Begrenzung ist dabei nicht eng zu verstehen. § 221 Abs. 1 lit. c StG/ZH verwendet nicht den Begriff der Ortsüblichkeit, sondern schlicht «üblich». Somit ist erst recht nicht auf eine Verkehrssitte zu schliessen, welche nur einen Teil des Kantonsgebiet umfasst. Teleologisch betrachtet liegt eine Orientierung am Markt nahe, jedoch schliesst dies eine gewisse Schematisierung und Pauschalisierung nicht aus. Abgesehen davon, sieht die Zürcher Praxis eine gewisse Differenzierung vor. Somit erweist sich die Auslegung der Zürcher Praxis als vertretbar und somit bundesrechtskonform. Eine andere vertretbare Auslegung führt nicht zur Willkür dieser Praxis. Das Bundesgericht hält an seinen Schlussfolgerungen von 2009 fest und bestätigt die Verfassungsmässigkeit der Zürcher Praxis.

Schwerverkäuflichkeit

Weiter machten A. und B. geltend, die Liegenschaft sei schwer verkäuflich gewesen, weshalb auch aus diesem Grund eine Mäklerprovision von bis zu 3 % (gemäss Zürcher Praxis) bzw. eine solche von 2.75 % anzurechnen sei. Die Vorinstanz hat dabei im Wesentlichen erwogen, dass bei Abschluss des Mäklervertrages das Bauprojekt auf dem Nachbargrundstück bereits bekannt gewesen sei. Ursache für den schleppenden Verkauf sei daher nicht die Dimension des Bauprojekts, sondern der angesichts des Bauprojekts zu hoch angesetzte Verkaufspreis gewesen. Gerade die hohe Anzahl Interessenten zeige, dass nicht das Bauprojekt, sondern der Preis das Problem gewesen sei. In einer dermassen dicht besiedelten Region wie der Region Zürichsee haben Kaufinteressenten jederzeit damit zu rechnen, dass Baugrundstücke in der Nachbarschaft überbaut werden. Dass trotz der hohen Anzahl von Kaufinteressenten der Verkauf dennoch 1.5 Jahre in Anspruch genommen hat, dürfte demnach auch gemäss den Ausführungen des Bundesgerichts auf den anfänglich zu hoch angesetzten Verkaufspreis zurückzuführen sein.

Rechtslage im Kanton Luzern

Nach Luzerner Praxis sind Provisionen von 1-2% für überbaute und von 2-4% für unüberbaute Grundstücke üblich. Ausnahmsweise (z. B. bei Schwerverkäuflichkeit) gelten Provisionen von 3% für überbaute und von 3-5% für unüberbaute Grundstücke noch als üblich. In Anlehnung an den Entscheid des Bundesgerichts vom 21. August 2019 kann auch nach publizierter Praxis des Kantons Luzern bei einem (anfänglich) zu hoch angesetztem Verkaufspreis grundsätzlich keine Schwerverkäuflichkeit vorliegen.

Wie man unschwer erkennen kann, ist die Luzerner Praxis differenzierter als die Zürcher Praxis und somit gemäss unserer Einschätzung umso mehr bundesrechtskonform.