Steuerpflicht für Ausländer mit Schweizer Liegenschaften

(1) Bedeutung und Folgen der beschränkten Steuerpflicht

Personen, die keinen steuerrechtlichen Wohnsitz in der Schweiz haben, sind aufgrund wirtschaftlicher Zugehörigkeit in der Schweiz steuerpflichtig, wenn sie an Grundstücken in der Schweiz Eigentum besitzen.

Bei wirtschaftlicher Zugehörigkeit beschränkt sich die Steuerpflicht in der Schweiz auf die Teile des Einkommens und Vermögens, für die eine Steuerpflicht aufgrund wirtschaftlicher Zugehörigkeit besteht.

Das Besteuerungsrecht der Schweiz für die schweizerische Liegenschaft wird im Verhältnis zum Ausland aufgrund der anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) der Schweiz nicht eingeschränkt.

Da die steuerpflichtige Person jedoch mind. in zwei verschiedenen Staaten Anknüpfungspunkte hat, bedarf es einer Steuerausscheidung zwischen der Schweiz als Belegenheitsstaat der Liegenschaft und des Ansässigkeitsstaats betreffend der in der Schweiz zu versteuernden Einkommens- und Vermögensfaktoren.

Im Folgenden werden die Grundsätze dieser Zuteilung aufgezeigt:

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(2) Steuerausscheidungsgrundsätze

a) Objektmässige Verlegung der Einkünfte

Objektmässige Verlegung der Einkünfte bedeutet, dass die Einkünfte aus der schweizerischen Liegenschaft vollständig und nur in der Schweiz zu besteuern sind. Dies umfasst die effektiv vereinnahmten Mieterträge, oder andernfalls bei selbstgenutzten Feriendomizilen, den Eigenmietwert, welcher von den kantonalen Schatzungsämtern ermittelt und den Steuerpflichtigen kommuniziert wird.

b) Objektmässige Verlegung der Gewinnungskosten (Unterhaltskosten)

Analog zu den Einkünften gilt es auch, die Kosten im Zusammenhang mit der Liegenschaft (z.B. Unterhaltskosten; sog. Gewinnungskosten) objektmässig zu verteilen. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass sich diese Kosten in der Regel unmissverständlich einer einzelnen Liegenschaft zuordnen lassen.

c) Proportionale Verlegung der Schulden (Hypothekarschulden)

Die DBA der Schweiz kennen keine Regel zur Verlegung von Schulden bzw. Schuldzinsen.

Die in- und ausländischen Schulden und die Schuldzinsen sind gemäss Praxis der Schweiz proportional nach Lage aller (privaten und geschäftlichen) in- und ausländischen Aktiven auf die Steuerdomizile zu verlegen. Mithin werden Schulden und Schuldzinsen quotenmässig auf die «Vermögensstandorte» aufgeteilt. 

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(3) Deklaration | Steuererklärung

Steuerpflichtige Personen mit Wohnsitz im Ausland müssen grundsätzlich eine vollständig ausgefüllte und unterzeichnete Steuererklärung beim betroffenen Kanton einreichen.

Dabei ist nicht nur die Liegenschaft, diesbezügliche Aufwendungen und dessen Ertrag, der in der Schweiz anfällt, zu deklarieren, sondern das gesamte Vermögen und Einkommen im In- und Ausland (sog. Welteinkommen und -vermögen). Dies ergibt sich daraus, dass sich die Steuer für die in der Schweiz steuerbaren Werte nach dem Steuersatz richtet, der dem gesamten (Welt-) Einkommen bzw. Vermögen der steuerpflichtigen Person entspricht.

Praxisgemäss besteht für beschränkt steuerpflichtige Personen mit Wohnsitz im Ausland in den meisten Kantonen die Möglichkeit, sich zu den Maximalansätzen besteuern zu lassen und mithin eine vereinfachte Steuererklärung einzureichen. Diesfalls hat die steuerpflichtige Person folgende Angaben zu machen:

• Es sind der Steuerwert, die Erträge und die Unterhaltskosten der entsprechenden Liegenschaften zu deklarieren, und es ist das Liegenschaftsverzeichnis der Steuererklärung auszufüllen.
• Schulden und Schuldzinsen auf der entsprechenden Liegenschaft werden regelmässig bei diesem Verfahren nicht berücksichtigt.

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Sachverhaltsbeispiel mit internationaler Schuldzinsverlegung

Die vorgestellten Grundsätze der internationalen Steuerausscheidung werden nachfolgend anhand eines vereinfachten Beispiels veranschaulicht:

Der Steuerpflichtige X. mit Wohnsitz in Deutschland verfügt über vorliegende Vermögenswerte:

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Bei der Einkommens- und Vermögenssteuer ist für die Besteuerung in der Schweiz die Liegenschaft in der Schweiz massgeblich. Dabei sind in der Schweiz Mietzinseinnahmen oder dgl. zu berücksichtigen, die aus der Vermietung resp. Bewirtschaftung der Liegenschaft in der Schweiz anfallen.

Bei der Vermögenssteuer kann aufgrund der proportionalen Verteilung der (Hypothekar-) Schulden nicht der gesamte Betrag der Hypothek von CHF 600'000.00 berücksichtigt werden. Das Verhältnis zwischen dem Gesamtvermögen in Deutschland und dem Gesamtvermögen in der Schweiz liegt bei 2:1. Nach diesem Verhältnis von 2:1 müssen die Hypothekarschulden sowie auch die Schuldzinsen bei den Einnahmen verteilt werden. Mithin heisst das für den Steuerpflichtigen X., dass für Deutschland: CHF 400'000.00 (= 2/3) und CHF 800 Schuldzinsen (2/3) und für die Schweiz CHF 200'000.00 (= 1/3) beim Vermögen und CHF 400 Schuldzinsen (1/3) bei den Einnahmen als Abzug berücksichtigt werden. Die Unterhaltskosten von effektiv CHF 5'000 werden demgegenüber direkt den Einnahmen in der Schweiz als Abzug zugewiesen.

Insofern muss X. in der Schweiz ein Vermögen von CHF 1'200'000 sowie ein steuerbares Einkommen von CHF 14'600 zum Einkommenssteuersatz versteuern, welcher sich bei einem steuerbaren Einkommen in der Schweiz bzw. im Kanton Thurgau von CHF 73'800 ergeben würde. Aufgrund der Vermögens- und Einkommensverhältnisse in Deutschland würde in diesem Beispiel die Besteuerung zu den Maximalansätzen mittels Einreichung einer vereinfachten Steuererklärung steuerliche Mehrkosten verursachen.

Abschliessend anzumerken bleibt, dass es aus Sicht der Schweiz keine Rolle spielt, ob – im vorangegangenen Beispiel der Steuerpflichtige X. – den für Deutschland bestimmten Wert (CHF 400'000.00 bzw. Schuldzinsen von CHF 800) in Deutschland selbst berücksichtigen kann. Mit anderen Worten erfolgt die proportionale Aufteilung der Hypothekarschulden unabhängig von der Möglichkeit der jeweiligen tatsächlichen Abzugsfähigkeit.